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Assurance condo : principales modifications au Code civil du Québec (loi 141)

Plusieurs modifications au Code civil du Québec relatives aux copropriétés divises sont entrées en vigueur en décembre 2018. Voici un résumé des principaux changements qui touchent les copropriétaires.

Prise en charge de la réparation des dommages par le syndicat des copropriétaires

Après un sinistre, le syndicat des copropriétaires doit dorénavant prendre en charge toutes les réparations dans l'immeuble, y compris dans les parties privatives (c’est-à-dire l’unité de chaque copropriétaire). Cependant, la prise en charge des dommages aux améliorations et aux biens des copropriétaires est exclue.

Cela dit, même quand le syndicat fait une réclamation à son assureur, il se pourrait que certaines sommes ne soient pas remboursées, comme :

  • La franchise, applicable à tout sinistre;
  • La portion de dommages non couverte en raison d’une limite de la police d’assurance (ex : dommages de 125 000 $ causés par un refoulement d’égout alors que la limite de la police est de 100 000 $);
  • Le coût total des dommages, si le rique à l'origine du sinistre ne fait pas partie des protections comprises dans la police d’assurance.

Voici comment votre syndicat pourrait s’y prendre pour récupérer ces sommes :

Si aucun copropriétaire n’est fautif

Le syndicat peut récupérer les sommes payées après un sinistre auprès de tous les copropriétaires. C’est ce qu’on appelle la « répartition ».


Exemple :

Des dommages sont causés à l’immeuble par une défaillance du panneau électrique principal de l’immeuble. L’assureur du syndicat prend en charge les réparations, mais ce dernier doit payer une franchise de 10 000 $.

Le syndicat pourra récupérer le montant de cette franchise en le répartissant entre tous les copropriétaires, et ce, peu importe si les dommages sont survenus dans une partie privative ou des parties communes.

Si un des copropriétaires est fautif

Si le dommage résulte de la faute d'un copropriétaire, le syndicat peut lui réclamer, à lui seul, la totalité des sommes non remboursées par la police d’assurance du syndicat.


Exemple :

Vous oubliez une cigarette allumée dans votre condo, provoquant un incendie qui endommage l’immeuble. L’assureur du syndicat prend en charge les réparations, mais ce dernier doit payer une franchise de 10 000 $.

Puisque l’incendie a été causé par votre faute, le syndicat pourrait vous réclamer le remboursement de cette franchise de 10 000 $.

Enfin, notez que même si votre unité est endommagée par un sinistre qui est pris en charge par votre syndicat de copropriétaires et son assureur, nous vous recommandons d’aviser la compagnie d’assurance qui assure votre condo (pour vos biens et votre responsabilité civile).

Ce que ça veut dire pour les clients assurés avec Desjardins Assurances

Si le sinistre est couvert par votre police d’assurance condo, nous payerons le montant de la répartition que vous devez rembourser au syndicat des copropriétaires pour les dommages causés à l’immeuble. Cette disposition s’applique peu importe si les dommages sont causés à votre partie privative, à celle des autres copropriétaires ou aux parties communes (hall d’entrée, escaliers, salle communautaire). Cela dit, vous devrez payer le montant de la franchise inscrite à votre police d’assurance lors de chaque sinistre réclamé.


Exemple :

Un incendie cause des dommages à l’immeuble. Le syndicat vous envoie une facture de 800 $ à titre de répartition des sommes non payables par l’assureur de l’immeuble. Comme votre propre police d’assurance condo prévoit une franchise de 500 $, vous aurez droit à une indemnité de 300 $.

Par contre, vous ne recevrez aucune indemnité si le montant de répartition exigé par le syndicat est inférieur à la franchise prévue à votre police d’assurance condo (ex. : facture de 350 $ alors que la franchise est de 500 $).

Conséquences pour les syndicats de copropriété

Les syndicats des copropriétaires ont maintenant de nouvelles obligations relatives à l’assurance qu’ils détiennent pour protéger l’immeuble.

En savoir plus

Les renseignements contenus dans cette page sont conformes à l’information rendue publique en date du 25 mars 2019.

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