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Assurance des immeubles en copropriété : principales modifications au Code civil du Québec (loi 141)

Plusieurs modifications au Code civil du Québec en matière de copropriété divise sont entrées en vigueur en décembre 2018. Voici un résumé des principaux changements et de leurs conséquences pour les syndicats de copropriétaires.

1. Nouveau rôle pour le syndicat de copropriété : la prise en charge de la réparation des dommages

Après un sinistre, le syndicat de copropriété doit dorénavant prendre en charge toutes les réparations dans l'immeuble, y compris dans les parties privatives (l’unité de chaque copropriétaire). Cependant, la prise en charge des dommages aux améliorations et aux biens des copropriétaires est exclue.

Cela dit, même quand le syndicat fait une réclamation à son assureur, il se pourrait que certaines sommes ne soient pas remboursées, comme :

  • La franchise, applicable à tout sinistre;
  • La portion de dommages non couverte en raison d’une limite à la police d’assurance (ex : dommages de 125 000 $ causés par un refoulement d’égout alors que la police prévoit une limite de 100 000 $);
  • Le coût total des dommages, si le risque à l'origine du sinistre ne fait pas partie des protections comprises dans la police d’assurance.

Voici comment le syndicat de copropriété pourrait s’y prendre pour recouvrer ces sommes :

Si aucun copropriétaire n’est fautif

Le syndicat peut recouvrer les sommes payées après un sinistre auprès de tous les copropriétaires. C’est ce qu’on appelle la « répartition ».


Exemple :

Des dommages sont causés à l’immeuble par une défaillance du panneau électrique principal de l’immeuble. L’assureur du syndicat prend en charge les réparations, mais ce dernier doit payer une franchise de 10 000 $. Ce dernier pourra recouvrer le montant de la franchise en le répartissant entre tous les copropriétaires, et ce, peu importe si les dommages sont survenus dans une partie privative ou des parties communes.

Si un des copropriétaires est fautif

Si le dommage résulte de la faute d'un copropriétaire, le syndicat peut lui réclamer, à lui seul, la totalité des sommes qui ne sont pas remboursées par la police d’assurance du syndicat.


Exemple :

Vous oubliez une cigarette allumée dans votre condo, provoquant un incendie qui endommage l’immeuble. L’assureur du syndicat prend en charge les réparations, mais le syndicat doit payer une franchise de 10 000 $. Puisque  l’incendie a été causé par votre faute, le syndicat pourrait vous réclamer le remboursement de cette franchise de 10 000 $.

2. La description des parties privatives pour faciliter le règlement des réclamations

Le syndicat de copropriétaires a dorénavant l’obligation de mettre à la disposition de tous les copropriétaires une description détaillée des parties privatives de l’immeuble qui décrit l’unité d’origine et permet d’identifier clairement les améliorations apportées dans chaque unité.

Si le syndicat omet d’élaborer cette description, tous les dommages à l’immeuble pourraient devoir être couverts par sa police d’assurance, y compris le coût de réparation des améliorations apportées par chaque copropriétaire à sa propre unité.

Échéance pour fournir la description

Si la copropriété a été constituée avant le 13 juin 2018


La description devra être mise à la disposition des copropriétaires au plus tard le 13 juin 2020.

Si la copropriété a été constituée le 13 juin 2018 ou après


La description est obligatoire depuis le 13 décembre 2018.

3. Autres dispositions de la loi qui entreront en vigueur plus tard

Par voie de règlement, le gouvernement définira, au plus tard le 13 juin 2022, les devoirs et obligations des syndicats de copropriété en ce qui concerne les éléments suivants :

Protection d’assurance « Responsabilité civile des administrateurs et dirigeants »

Cette protection d’assurance optionnelle devra couvrir les administrateurs et les dirigeants, de même que le président, le secrétaire et les autres personnes chargées de voir à la bonne marche de la copropriété.

Évaluation de l’immeuble par un professionnel

Cette évaluation devra obligatoirement être faite au moins 1 fois tous les 5 ans par un membre d’un ordre professionnel désigné par le gouvernement.

Création d’un fonds d’auto-assurance

Ce fonds servira au paiement des franchises et à la réparation des dommages lorsque le fonds de prévoyance ou une indemnité d’assurance seront insuffisants.

Nouvelle liste des risques usuels

Par voie de règlement, le gouvernement du Québec décidera quels risques usuels pourront être couverts par la police d’assurance des syndicats.

Montant d’assurance pour l’immeuble à inscrire à la police

Le gouvernement du Québec précisera les éléments qui doivent entrer dans le calcul du coût de reconstruction de l’immeuble. Par exemple, les taxes, les frais de déblais et les honoraires des différents professionnels participant au projet de reconstruction pourraient devoir être inclus.

Conséquences pour les copropriétaires (assurance condo des particuliers)

Ces modifications ont aussi des effets pour les copropriétaires qui détiennent une police d’assurance condo servant à protéger leurs biens et leur responsabilité civile.

En savoir plus

Les renseignements contenus dans cette page sont conformes à l’information rendue publique en date du 25 mars 2019.

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